専門用語の理解

任意売却の理解を深める為、専門用語を解説します。あいうえお順に掲載しています。

目次

明渡猶予制度(あけわたしゆうよせいど)

明渡猶予制度とは、不動産が競売にかかって競落されたときに物件の賃借人が明渡期限を猶予されて、一定期間物件の利用を続けることができる制度です。猶予される期間は「買い受けの日(競落人による代金納付日)から6か月間」です(民法395条)。

その期間が経過したときには、賃借人は建物の継続利用が認められなくなり、明け渡す必要があります。

一括返済(いっかつへんさい)

一括返済とは、残債務をまとめて返済することを言います。 住宅ローンを一定期間滞納すると、保証会社が債務者に代わって銀行に一括で返済します。その結果、債権が銀行から保証会社に移り、保証会社が一括請求をしてくるのです。 新たに債権者となった保証会社からは債務者に対して、「期日までにローンの残額を一括返済してください。できなければ競売の手続きをします」という通知が届きます。この通知が届くと、

  • ローンの残額を一括返済する
  • 競売になる
  • 任意売却を行う

のいずれかの選択を迫られることになります。

一般媒介契約(いっぱんばいかいけいやく)

不動産取引の際に、売買の依頼者が宅建業者(不動産会社)と結ぶ契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専任媒介契約」の3つがあります。このうち、一般媒介契約は、依頼者が複数の宅建業者と契約を交わすことができます。また、自分で見つけた相手と取引することができます。 一般媒介契約は、時間を要してでもできるだけ高く売却したいという場合に適していると言えます。 任意売却では、窓口を1本化したいという金融機関の要望から、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結ぶことが多いです。

委任状(いにんじょう)

委任状とは、書類の申請などを行う際に、本人以外の第三者(代理人)に委任したことを記載した文書のことです。委任状の書き方には決まった書式がある訳ではありませんが、役所等への申請時の委任状は、書式が準備されていることがあります。委任状に必要な項目は、「日付」、「委任することを記した文章」、「申請人の名前・住所、印鑑」、「代理人の名前・住所」です。 任意売却では、評価証明書等を役所に取りに行く際、任意売却完了時に司法書士に抵当権抹消を依頼する際に委任状が必要となります。

延滞(えんたい)

延滞とは、ローンや税金などの金銭の支払いが、期日を過ぎても行われていないことを言います。延滞をすると、住宅ローン等の場合には「延滞利息」が、税金の場合には「延滞税」がかかります。 延滞利息、延滞税ともに、高い利率となっているため、延滞が続くと利息分の支払いが膨らみます。特に税金については、競売になったとしても、自己破産の手続きをしたとしても、免責されることはありません。早い段階から役所へ相談するなど、誠実に対応をしましょう。

オーバーローン(おーばーろーん)

オーバーローンとは、一般的に、借り入れた金額が担保の価値を上回る状態のことを言います。住宅ローンの場合では、次の2つの場合をオーバーローンと言います。

(1)自宅を売却しても、住宅ローンが残ってしまう状態
(2)住宅ローンを借り入れる時に、物件の価格以上のローンを組む場合

オーバーローンの状態では、不動産を売却しても債務が残ってしまうため、金融機関等の債権者の同意が必要になります。任意売却はオーバーローン時の不動産売却です。ですから、債権者の同意を得てから、売却活動に入ります。

親子間売買(おやこかんばいばい)

親子間売買とは、自宅を子どもに売却することを言います。その結果、そのまま住み続けることが可能になります。 ただし、住宅ローンを利用した親子間売買には消極的な金融機関が多いです。その理由としては、親子(親族間)で不動産の所有権が移るのは、相続や贈与が一般的であるため、売買は債務の置き換え、つまり「債務の肩代わり」とみられるためです。 一方で、一部の金融機関では親子間売買に協力的で、全日本任意売却支援協会でも親子間売買で解決される方は少なくありません。 親子間売買を行う場合には、融資の面以外にも注意が必要です。売買価格が適正価格でない場合は課税対象となるためです。例えば、相場価格より極端に低い場合には子ども(購入側)に贈与税がかかり、逆に高い場合には親(売却側)に所得税がかかります。また、将来子どもが別にマイホームを購入しようとする時にローンが組めないといったデメリットがあります。

買受可能価額(かいうけかのうかがく)

競売の売却基準価額の8割の価額のことで、この買受可能価額以上でないと、競売への入札ができません。また、競売の入札をする場合は、売却基準価額の2割を保証金として納付しなければいけません。

買付証明書(かいつけしょうめいしょ)

買付証明書とは不動産物件の購入希望者が、金額を明示して書面により通知する文書のことを言います。買付証明書には、 ・購入希望価格 ・手付金の金額 ・住宅ローンの額 ・契約希望日 ・引渡し希望日 ・その他の希望 などを記載します。一般的には、買付証明書をもとに値引き交渉が行われます。そして、条件が合えば売り主側が「売渡し承諾書」を購入希望者に渡します。 買付証明書は、法的拘束力がないため、購入希望者側の意思によってキャンセルすることができます。

買戻し(かいもどし)

競売から自宅を守り、買戻しをするには大きく2つの方法があります。

1つめは、親族や子どもに購入してもらう方法です。親子間売買(親族間売買)と言います。

2つめはリースバックで一定期間住み続け、一定期間が終わる頃に買戻しをする方法です。リースバックとは、投資家などの第三者に一旦購入してもらい、家賃を払って住み続ける方法です。第三者に購入してもらう際、買戻し特約を付けます。

買戻し特約については、契約書などの書面のみの場合と、不動産の登記簿謄本に記載される場合があります。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)

瑕疵担保責任とは、不動産売買の際、その不動産の欠陥に対して売り主が責任を負うことを言います。一見して分かる欠陥であれば売買前に交渉を行う余地がありますが、雨漏りやシロアリ等一見して分からない欠陥があった場合、買い主にとってはリスクになります。そのため、通常の売買では引渡しから一定期間、瑕疵担保責任を設定しています。 ただし、任意売却では、売り主側が瑕疵担保を負うことが経済的に不可能であるため、瑕疵担保責任を免責することが多いです。

過払い金返還請求(かばらいきんへんかんせいきゅう)

利息制限法に定められた金利を超えた利息を支払っている場合、その支払った利息のことを過払い金と言います。その過払い金を取り戻す請求のことを過払い金請求と言います。 貸金業者には金利の基準とする法律が2つあります。それが、利息制限法と出資法です。以前は、利息制限法では最大20%の金利に対し、出資法では最大29.2%でした。この間の金利がグレーゾーン金利と呼ばれていました。2006年、最高裁において「グレーゾーン金利を認めない」という判例が出たこと、2010年の法改正によって、出資法の上限金利は、利息制限法と同じく20%に定められました。 過払い金請求は完済から10年という期限が定められているため、その期限内であれば請求が可能です。

仮差押え(かりさしおさえ)

仮差押えとは、「差押さえする予定があるから、その財産を勝手に処分してはならない」という裁判所からの命令です。債務者が故意に財産を隠したり処分したりしないようにする目的で取られる手段です。 差押えと仮差押えの大きな違いは、差押えであれば、競売の手続きを経て売却代金の配当を債権の回収にあてられますが、仮差押えの段階では債権の回収はできません。仮差押えは、あくまでも、財産の勝手な処分をさせない一時的な手続きです。

仮登記(かりとうき)

仮登記には2つのケースがあります。

(1)本登記を申請するために、必要な手続き上の条件が備わっていないケース

(2)将来しなければならない本登記の順位をあらかじめ保全しておく目的で行うケース

不動産の登記は、基本的には登記した順番で優先順位が決まります。仮登記を行い、後日本登記を行ったとしても、仮登記をした日付で順番が決まります。そのため、仮登記そのものには、第三者に対して権利を主張できる効力はありませんが、優先順位を目的として仮登記の手続きがとられます。

管財事件(かんざいじけん)

自己破産には「管財事件」と「同時廃止」の2つがあります。管財事件は、20万円以上の財産を所有した状態で自己破産をする場合の手続きです。 管財事件の場合、通常、「管財人」と呼ばれる破産者の財産を管理する弁護士が裁判所から選任されます。管財人は破産者の財産を調べ、換価手続きを進めます。管財事件は、裁判所への予納金、弁護士費用、手続きにかかる時間などの負担が大きいため、個人の破産手続きでは「少額管財事件」となる場合が多いです。

元利均等返済(がんりきんとうへんさい)

元利均等返済とは、ローンの返済方法のひとつで、月々の返済額が均等になる返済方法です。毎月の返済額における元金と利息の割合がだんだん変化しますが、返済当初は利息が大部分を占め、元金部分の減り方が遅いのが特徴です。 元利均等返済のデメリットは、元金の減りが遅い分、元金均等返済と比べると返済総額(利息総額分)が増える点です。ただし、毎月の返済額が一定なので、無理なく返済計画を立てることができるので、長期的にライフプランを立てる場合には適した返済方法と言えます。

期限の利益喪失(きげんのりえきそうしつ)

期限の利益喪失(きげんのりえきそうしつ)とは借金の分割払いができなくなることです。住宅ローンなどの借入を利用すると通常分割で返済していきますが、期限の利益を喪失すると分割払いができなくなって「一括払い」しなければなりません。滞納期間や滞納金額が一定以上になると「期限の利益を喪失」する契約内容になっているケースが多数です。

住宅ローンなどの借入時には、決められた期日までに決められた金額を支払う約束をするものです。たとえば「3,000万円の住宅ローンを組み、35年間で分割して毎月末に71,428円ずつ(プラス金利)を支払う」などと定めます。このように「返済を分割払いできること」を「期限の利益」といいます。

ところが借主がローン返済を滞納すると「決められた期日に決められた金額を支払う」という契約に違反する結果になります。いつまでも債務者が支払をしなければ金融機関には不利益が大きくなるので、一定期間滞納が続いたら期限の利益が失われる約束になっているのです。

「期限の利益」が失われると、残っている住宅ローン債務を一括返済しなければなりません。 一括返済ができない場合、債権者(金融機関等)は競売申立てを行い、最終的に家が失われます。

求償権(きゅうしょうけん)

求償権とは、債務者の肩代わりをして支払った債務について、債務者本人に請求することを言います。 住宅ローンは、保証会社により保証されている場合が多く、債務者(住宅ローンの名義人)が一定期間滞納した場合、債務者に代わって保証会社が銀行に残りの債務を一括返済します。そして、その後、保証会社が新たに債権者となって、債務者に一括返済を請求します。 また、住宅ローンを連帯保証人が支払った場合に、債務者に対して求償権を行使することもあります。

給料差押え(きゅうりょうさしおさえ)

給料の差し押さえは、住宅ローンや税金の支払いが滞った場合になされる強制執行のひとつです。実際には現金を持っているのに故意に返済をしていない場合があることから、回収の見込める給与口座を差し押さえするというものです。 給料の差し押さえは金額に上限が設けられています。住宅ローンの場合、月額の手取り額の4分の1相当が上限とされています。ただし、手取り額が33万円を超える部分については、全額差し押さえが可能とされています。

強制競売(きょうせいけいばい)

強制競売とは不動産を強制的に競売にかける強制執行の一種で債務者(多くは税金滞納者)の財産(不動産や自動車)を国が裁判所を通じて強制的に売却し、その売却代金を債権者(国、都道府県や市町村など)に対して支払うことです。

強制競売の事件番号は平成〇〇年(ヌ)第〇〇〇号という形になり、抵当権を実行して行われる不動産の競売(金融機関等が住宅ローン等の担保として抵当権を設定している不動産を競売する場合)は令和〇年(ケ)第〇〇〇号と表記されます。

共同担保(きょうどうたんぽ)

たとえば、2000万円の土地と、その上に建っている1000万円の家を購入するとします。この場合、土地・建物単独では住宅ローンは組めません。ですから、土地と建物を合わせて担保を設定して、3000万円の住宅ローンを組みます。これを共同担保と言います。 この例以外でも、複数の不動産を共同担保にすることで、多額の融資を受けることが可能なので、共同担保はよく使われています。 共同担保は、不動産登記簿謄本の「共同担保目録」に記載されています。

金銭消費貸借契約(きんせんしょうひたいしゃくけいやく)

金銭消費貸借契約とは、お金を借りて、そのお金を消費して、借りた金額と同額のお金(利息があれば利息も含めて)を貸し主に返済する契約のことを言います。 住宅ローンを組む際には、銀行と金銭消費貸借契約を結びます。 金銭消費貸借契約には住宅ローンの滞納時に銀行側がどのような措置をとるのか等の内容も記載されています。下記項目がその一部です。

  • 住宅ローンの金額、利率、返済期日、遅延損害金
  • 期限の利益の喪失について(滞納等の契約違反があった場合、一括で請求されます)
  • 抵当権設定について(不動産が担保になっているため、債務不履行の場合は競売になります)
  • 保証人または保証会社による保証について

競売(けいばい)

金融機関等からお金を借り、返済が滞った場合に、お金を貸している金融機関等が強制的に担保になっている不動産を売却し、その売却代金から貸したお金を回収することです。
競売を行うには抵当権(競売を起こす権利)が設定されている不動産に対して抵当権者(競売を行うことができる者)が裁判所に申し立てる必要があります。
競売の入札が行われるまでは、債務者(お金を借りている者)と抵当権者の合意があれば任意売却を行うことができます。

競売開始通知(けいばいかいしつうち)

住宅ローン等の滞納が続くと、債権者(金融機関等)が少しでも多くの債権を現金で回収するために裁判所に競売を申し立て、裁判所がそれを受理したことを知らせる書類です。
※「競売開始決定通知」「担保不動産競売開始決定」など様々な名称の書類がありますが同じ内容となります。

競売期間入札通知(けいばいかいしにゅうさつつうち)

住宅ローン等が支払い不能になり、債権者(金融機関等)が競売の申立てを行い、その競売の入札期間が決定した旨を通知する書類です。入札期間や開札日(入札結果を公告する日)などが記載されています。入札期間は1週間から1ヶ月以内で、裁判所が決定します。

競売市場修正(けいばいしじょうしゅうせい)

競売では、不動産鑑定士による価格査定が行われます。その価格に対して、競売物件特有のマイナス要因(内覧が出来ない、引渡しに裁判所手続きを要する、売主が協力的でない等)を加味して価格の調整を行います。この価格調整を競売市場修正と言います。
任意売却の場合、内覧が可能で、引渡しに伴う登記は司法書士が行い、売主(ご相談者さま)の協力を得て行います。そのため、競売市場修正を行う必要がありません。任意売却での売却価格は競売よりも高くなる可能性があるのは、この競売市場修正の必要が無いことも大きな要因の一つです。

競落(けいらく)

競売において、競売物件(不動産など)を落札(競り落とすこと)し、代金納付を行い、その物件の所有権を取得することです。

現況調査(げんきょうちょうさ)

現況調査とは、競売対象の不動産の調査のことを言います。 現況調査は、裁判所の執行官と不動産鑑定士の二人によって行われ、不動産の評価価格を査定したり、建物に不具合がないかどうか、誰が居住しているか(人に貸していないか)等を調べます。一戸建の場合は、接している道路についても念入りに調べます。 現況調査の結果をもとに、競売の3点セットが作成され、競売での売却基準価額が決められます。 調査日時は事前に通知が届きます。その日時に不在にする場合には必ず連絡をしましょう。留守・居留守であっても、開錠して調査が行われる可能性があります。

公図(こうず)

公図は、法務局等の登記所に備え付けられている地図です。1つの土地ごとに作成されていて、土地の形状、隣接地との位置関係などが分かります。 公図には、明治時代に租税徴収を目的に作成された簡易的な土地測量図と、1951年以降に作成されたものがあります。明治時代に作成された公図は当時の未熟な測量技術で作成されており、不正確な部分が多いことが難点です。一方、1951年以降に作成されたものは正確な地図ではあるものの、市街地の公図は設置されていないことが多いのです。これは、市街地での調査が非常に困難で、現在でもほとんど進行していないことが理由です。 このため、土地の売買に際しては、公図のみを信頼すべきでないと言われています。

公正証書(こうせいしょうしょ)

公正証書は、公証人(法務大臣から任命され全国にある公証役場に配置される)が作成する公文書です。金銭の貸付時、遺言、離婚時の慰謝料・養育費などの取り決めの際に利用されます。 公正文書には、2つの効力があります。1つめは裁判となった際に証拠としての効力があることです。2つめは、強制執行できる債務名義の効力です。(あくまでも金銭の金銭の支払いに関する契約についてが対象となります) 公正文書に強制執行の効力を持たせるには、文書内に「約束違反があれば、強制執行されても異議ありません」という内容を入れなければなりません。この記述を入れることで、契約した金銭の支払いが滞った場合に、債務者の財産に対して強制執行(差し押さえ)することができます。強制執行の対象は、給与、預貯金、不動産などです。

個人民事再生(こじんみんじさいせい)

個人民事再生は借金を大幅に減額する手続きです。個人民事再生を利用できるのは、 ・借り入れ額の総額が5,000万円以下の方(住宅ローンを除く) ・返済不能になる可能性がある方 ・継続して収入を得る見込みのある方 です。自己破産と大きく異なるのは、「すべての債務が免責される訳ではなく、5分の1程度は支払う必要があること」と「財産は処分されないこと」です。 所有している住宅を維持したい場合には「住宅資金特別条項」を利用し、住宅ローンについては全額返済を続けなけばなりません。 なお、個人民事再生は収入や債務状況等に応じて、債務の減額幅が異なりますので、必ず法律の専門家に確認しましょう。

債権譲渡(さいけんじょうと)

債権譲渡は、債権回収の手段として使われています。 例えば、A社が100万円の債権をB社に60万円で売却します。これを債権譲渡と言います。債権者がA社からB社に変わったとしても、債務者の債務額は100万円のままです。 A社にとっては40万円の損失に見えますが、A社は60万円を回収し、債権の維持コストの削減ができることになります。一方のB社はというと、60万円で買った債権で、100万円を回収することができれば、40万円の利益を上げることができます。 住宅ローンについては、任意売却や競売の後に残った債権を金融機関が債権回収会社(サービサー)に売却されることがあります。

催告書(さいこくしょ)

催告書とは、住宅ローン等の支払いが滞った場合に、債権者(金融機関等)から債務者(お金を借りている人)に対して「何月何日までに入金してください」という支払期日と滞納金額が明示されている請求書のことです。

金融機関によっては、同じ内容の催告書が再度送られてきたり、改めて「最終督促状」が送られてくる場合もあります。

債務者(さいむしゃ)

お金を返済する義務を負っている人。直接お金を借りた人のことを「主債務者」と言います。住宅ローンであれば、銀行に対して返済義務のあるローンの名義人が主債務者にあたります。連帯債務者、連帯保証人についても、主債務者と同じような債務を負います。通常は、主債務者が返済不能となった場合には、債権者は残ったローンについて、連帯債務者や連帯保証人に請求します。 また、「多重債務者」とは返済のために新たにカードローン会社等から借入れをして、返済能力を超えた債務を背負った人のことを指します。

債務超過(さいむちょうか)

債務超過とは、債務者の負債の総額が資産の総額を上回る状態のことを言います。資産をすべて売却したとしても、負債を返済しきれない状態です。「オーバーローン」と言われることもあります。 住宅ローンの場合や自宅を担保に入れた事業用融資の場合では、自宅を売却したとしてもローンが残ってしまう状態のことを指します。 不動産は多くの場合、時価よりも高い抵当権が設定されていますが、売却代金で住宅ローンを返済しきれない場合は、その差額を準備する、または、任意売却をする必要があります。

残債(ざんさい)/ 残債務(ざんさいむ)

不動産売却後に残った、住宅ローン未払いの借入金残高を『残債』あるいは『残債務』と言います。
住宅ローン借入金のうち、まだ返済していない金額のこと、借金の残額のことです。
住宅ローンの残債務について、更に詳しい情報は【残債務・残債】を参照ください。

次順位買受申出人(じじゅんいかいうけもうしでにん)

競売において、最高価買受申出人(落札者)が代金納付(支払い)を行わない場合などに次順位買受申出人が、その競売物件の買受人(購入者)となることができます。次順位買受申出人は自動的になれるわけではなく、以下の3点が必要となります。

  1. 次順位買受申出人となる申込をすること
  2. 入札額が「最高入札価格-公売保証額」より高いこと
  3. 入札価格が2番目に高いこと

代位弁済(だいいべんさい)

代位弁済とは住宅ローン等が滞納された場合、そのローンを債務者(お金を借りた人)に代わり、保証委託契約を結んだ保証会社が一括で返済することです。保証会社が代位弁済を行うと、債務者には代位弁済を行う通知がされます。または行う予定の通知がされます。

代位弁済後は、保証会社に対して、ローン残高(金利や延滞利息を含む)を一括で返済する必要があります。多くの場合は一括での全額返済は難しく、担保となっている不動産を任意売却して、その売却代金からローンの一部を返済します。また、不動産売却後の残債は分割返済となるケースがほとんどです。

担保(たんぽ)

担保とは、貸したお金が返済されない場合に備えて、貸し主が回収を確保する手段のことを言います。。住宅ローンの場合、担保として不動産に抵当権を設定します。そして、ローンが返済されない場合には、競売等で不動産を売却し、その代金を優先的にローンの回収にあてます。
担保には、「物的担保」と「人的担保」があります。物的担保とは、債務者が返済困難な状況に陥った際に担保を売却して債権の回収をはかります。不動産が物的担保の代表です。
人的担保とは、同じく債務者が返済困難になった際に、債務者に代わって返済をしてもらう第三者を確保しておくことです。連帯保証人、連帯債務者などが人的担保にあたります。

抵当権(ていとうけん)

住宅ローンの貸付金返済保証(担保)として、優先的に弁済を受けることができる権利で、住宅ローン融資実行と同時に融資対象不動産に抵当権の登記が設定されます。
不動産を売却する場合、この「抵当権設定」の登記を抹消する必要があります。
抵当権設定を抹消することが出来なければ、不動産購入者が利用する住宅ローンの借入が出来ません。
また、抵当権が設定されている状態のままの不動産を購入する方は基本的にはいないでしょう。

差押え(さしおさえ)

競売や公売を前提として、あらかじめ貴方(債務者)の不動産売却等を禁止する裁判所命令のことを『差押え』と言います。
また、差押えには金銭債権(例えば、税金の滞納)の将来の執行を保全する目的でされる暫定的処置として、『仮差押え』もあります。
いずれも不動産登記簿【土地・建物の全部事項証明書や現在事項証明書】の甲区(所有権に関する事項)に記載されます。

債権者(さいけんしゃ)

住宅ローンで借入している貴方のことを「債務者(さいむしゃ)」と言い、これに対し、お金を貸し一定の返済を請求できる権利をもつ人(銀行・保証会社等の金融機関や貸付人)のことを『債権者』と言います。

最高価買受申出人(さいこうかかいうけもうしでにん)

最高価買受申出人とは、競売で最も高い金額で入札し、執行官から最高価買受申出人と定められた人のことを言います。 競売の入札が終わると、入札人が立ち合って開札します。そして、すべての入札書の開封作業を終えると、執行官が最高価買受申出人(落札者)の名前と入札価額を読み上げます。 裁判所は、最高価買受申出人が、売却を許可するかどうかを慎重に審査します。債務者本人ではないか、競売を妨害する者ではないか、未成年ではないか、等々の該当項目に当てはまらないかを確認したうえで売却許可を出します。

督促状(とくそくじょう)

督促状とは、住宅ローンの支払いが無い場合に催促する手紙の事で、住宅ローン延滞1回目、住宅ローン延滞2回目などに、金融機関から届く書類です。
督促状は、一般的に納期限後20日以内に送付されるものです。
住宅ローンの返済が滞っている状態が継続していると、『ご連絡』『再度のご連絡』『来店依頼について』等の書面や『督促状』が届く事になります。

媒介契約(ばいかいけいやく)

不動産会社との媒介契約とは、家の売却や購入の仲介をその不動産会社に任せる契約です。 媒介契約は3種類あります。大きな違いは次のとおりです。

(1)専属専任媒介契約媒介

・ 契約した会社と売買取引 → できる

・ 他の不動産会社との売買取引 → できない

・ 自分で見つけた買主(または売主)売買取引→できない

 ※ 5日以内に不動産のネットワークシステムへの登録が必要。

(2)専任媒介契約

・ 媒介契約した会社と売買取引 → できる

・ 他の不動産会社との売買取引 → できない

・ 自分で見つけた買主(または売主)と売買取引 → できる

 ※ 7日以内に不動産のネットワークシステムへの登録が必要。

(3)一般媒介契約

・ 媒介契約した会社と売買取引 → できる

・ 他の不動産会社との売買取引 → できる

・ 自分で見つけた買主(または売主)と売買取引 → できる

 ※ 不動産のネットワークシステムへの登録は任意。

売却基準価額(ばいきゃくきじゅんかがく)

売却基準価額とは、競売で不動産を購入する場合に目安とする金額です。
どのように決められているかと言うと、競売が申し立てられると、裁判所の執行官とともに不動産鑑定士が対象不動産に調査に来て、評価価格を設定します。その評価書をもとに裁判所が売却基準価額を決めます。売却基準価額は、通常、市場価格の4~5割と言われています。これは、競売不動産が事前に中を確認できないといった、一般市場での売買よりも不利であることを考慮されているためです。
競売は、この売却基準価額よりさらに2割低い買受可能価額の金額から入札することが可能です。人気エリアの物件などは売却基準価額以上の金額で落札されることもあります。

引渡命令(ひきわたしめいれい)

引渡命令(ひきわたしめいれい)とは、競売手続きが終了して代金を納付した買受人に対し物件を引き渡すよう、物件の占有者へ裁判所が下す命令です。競売手続きが終了して買受人が定められた代金を納付すると、所有権登記が書き換えられて物件は買受人の所有物となります。ところが元の居住者などの占有者が物件を引き渡さなければ、買受人は現実に物件の利用を開始できません。そこで裁判所に申立をして引渡命令を出してもらいます。

引渡命令の申立方法は非常に簡単で、通常弁護士に依頼する必要もありません。申立後3~4日で裁判所において「不動産引渡命令」の決定が下り、申立人(買受人)と相手方(占有者)へ決定書が郵送されます。一般的に不動産からの「立ち退き命令」を出してもらうには「訴訟」をしなければなりませんが、引渡命令を出してもらえたら訴訟手続きは不要です。

このように簡易かつ迅速に占有者への引き渡しを命じてもらえるので、引渡命令は競売物件の買受人にとって非常にメリットの大きい制度といえます。引渡命令が出ても占有者が退去しない場合には、買受人は「強制執行」によって強制的に占有者を退去させることが可能です。

リスケジュール(りすけじゅーる)

リスケジュールとは、金融機関と話し合いをして、返済スケジュールを見直してもらうことを言い、一般的には「リスケ」と呼ばれています。 リスケジュールには、「返済期間を延長してもらう」「一定期間は金利だけを支払い、元金の支払いを猶予してもらう」などの方法があります。 リスケジュールのメリットは、月々の返済額を大幅に減額することができるため、負担が軽くなる点です。ただし、一定期間は金利だけを支払う方法の場合、一定期間を過ぎると月々の返済額がリスケジュール前よりも高くなるため注意が必要です。 また、リスケジュールは住宅ローンそのものが減額されたり、免責されるものではないため、あくまでも一時的な対処に過ぎません。継続して返済が難しい場合には、根本的な見直しが必要になります。

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